ホーチミンシティーとビンズオン、バリア・ブンタウ三省市の合併：いま、土地投資を考える

ベトナム・ホーチミン共産青年団中央機関紙「バオ・ティエンフォン」（前鋒報）、2025年5月10日、記者：ズイ・クアン（維光）

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大合併により目前に迫る拡大ホーチミンシティーの誕生
ホーチミンシティーとビンズオン省、バリア・ブンタウ省の三省市合併事業により、将来的に産業基盤や住宅地の形成に関する新たな計画決定を行う余地が生まれる。しかし、合併計画段階では不動産投資はリスクを伴い、特に新規に市場に参入する投資家にとってはリスクが高くなる。ホーチミンシティー合併計画の完成は目前に迫っている。英/イギリスに本部を置く不動産企業サヴィルズ・ベトナムのホーチミンシティーS22M及び市場調査部門ディレクター、ザン・フイン（江黄、あるいは英語風の姓名倒置で黄江）女史は、2025年5月9日付けブログにこう記す：

拡大ホーチミンシティーで土地利用を最適化するために必要な四つの取組み
大合併により三地域の自然的、地理的、産業基盤的利点が最大限に活かされ、競争力の強い新たな都市経済の中心地が誕生する。三地域を結ぶ隣接した立地と同期した交通システムは、経済と都市空間の計画をより便利に、効率的にするのに役立つ。三地域の合併に伴う土地資源の拡大により、人口分散戦略、衛星都市開発、新しい近代的な都市エリアの建設のための条件が整う。さらに、道路、水路、港湾システムをはじめとする輸送基盤の同期化が期待され、地域の連結性が強化され、物流能力も向上する。持続可能な行政統合の効率性を達成し、都市の土地利用を最適化するには、4つの主な要素に同時に取り組む必要がある。
1つ目は、行政及び土地に関する手続の見直し、簡素化。 2つ目は、土地と産業基盤の統一的な計画策定（基本計画＝マスタープラン）。 3つ目は、産業基盤整備に対する効果的な公共投資支出メカニズムの確立と、そこから生み出される財政メカニズム。4つ目は、全体的な開発戦略の明確化。大合併後、より広域の土地利用計画を策定することにより、新たな計画、産業基盤整備、将来的住宅地整備を行う余地が生まれます。これにより、人口分散問題に解決の糸口がつけられ、新たな住宅供給が可能になる。しかし、将来的住宅地整備対象地域は、（投機ではなく）真に住宅を必要としている人々を惹きつける上で、市内中心部への良好なアクセスを確保する必要がある。また、新たな産業基盤を整備し、投資家たちをこれらの将来的住宅地整備対象地域に誘致するための戦略も必要である」（cần có chiến lược phát triển…）。
ホーチミンシティー・ビンチャイン県に本部を置く不動産企業ヴィエトアンホア（越安和）代表チャン・カイン・クアン（陳慶光）氏はいう：
「ビンズオン省とバリア・ブンタウ省がホーチミンシティーに統合されれば、拡大ホーチミンシティーは産業、サービス、港湾の3つの要素の組合せにより世界の主要都市に匹敵する目覚ましい発展を遂げるだろう。特に、ビンズオン省は産業計画が非常に優れており、その地理構造も事業建設に適している。バリア・ブンタウ省は特に港湾を中心に急速に発展している。現在、バリア・ブンタウ省の（カイメップ港を含む）フーミー港湾システムは、南部地域の重要港湾システムとなっている」。

投資家は何をすべきか
ホーチミンシティー・ビンタン区に本部を置く不動産企業ウェスタン・エリア・アライアンス（WESTERN AREA ALLIANCE）代表グエン・ヴィエト・フン（阮越雄）氏はいう：
「投資心理の観点から、ビンズオン省とバリア・ブンタウ省がホーチミンシティーと、あるいはロンアン省と、またはタイニン省と合併するという情報は、開発への期待から、どうしても土地投資熱を引き起こしてしまう。しかし、土地投資熱が本物であるかどうかは、合併後にわかってくる諸要因、つまり、その地域の産業基盤、経済、社会の発展志向が明確であるか、それとも合併情報に基づいて幻想の熱狂を作り出している「マネーの鮫」に過ぎないか、によって決まる（訳者注：「マネーの鮫」＝鮫投資家は、米国ABC放送系列制作のリアリティーTV投資番組 Shark Tank の出演者たち。日本テレビ放送制作のリアリティーTV投資番組 「マネーの虎」及びYoutube「令和の虎」同様、投資を募って出演する起業家たちや、その事業計画を審査する投資家たちの経営者としての資質については賛否両論があり、グエン・ヴィエト・フン氏は「マネーの鮫」たちの経営センスを「幻想」と切り捨てる）。

「過去の行政区画の合併の経験から、いくつかの合併は地価を押し上げたことが示されている。しかし、特に産業基盤整備の面で、合併後の展開が期待通りに進まなかった場合に、不動産価格が短期間で急騰し、その後すぐに急落するケースもある。合併計画段階の期間中、投資家たちは非常に警戒する必要がある。投資家たちは投資にあたって主に二つの要素に依拠する必要がある。第一に、各地域の既存の産業基盤、経済、役務（サービス）は、これまでどのように投資されてきたのか。また現在どのように投資されているか。第二に、地域合併後の次の発展を予測したときの、その発展の方向はどのようなものか。投資家たちは、噂（のような根拠不明な情報）に基づいて投資することは避けなければならない。なぜならいまは洗練された不動産ブローカーや企業などマネーゲームをリードする一団による土地に関する仮想的な熱狂が、さまざまな要因によって生み出される時期でもあるからだ」。キョンナム・ハノイ・ランドマークタワーに本部を置くプロパティーグル（Batdongsan.com.vn; バソン都市発展股份公司）の南部ディレクター、ディン・ミン・トゥアン（丁明俊）氏は、記者の取材に応じていう：
「ホーチミンシティーの大合併に関する情報が広まり、最近、不動産（バッドンサン）市場への関心が急激に高まっている。これは、早めに土地を購入すべき機会だと考えている人も多い。一方で、リスクや警告も発されている。多くの人が関心を持つ3つの質問は、①ビッグデータが示す人々の関心の高いエリアはどこか、②不動産価格は上がるのか、③購入のリスクは何か、などである。土地・不動産の販売価格は上昇したが、一部地域では「過熱化」の兆候が見られる。実際に、ビンズオン省とバリア・ブンタウ省の不動産価格は、合併報道後にともに上昇を記録した。価格上昇は主に市場心理によるものだが、過熱の兆候が見られる地域には投資家は注意する必要がある。いまのような合併計画段階の不動産市場では不動産投資はリスクを伴い、特に新規に市場に参入する投資家にとってはリスクが高くなる。不動産価格は合併情報に左右されるだけでなく、産業基盤、雇用需要、転入住民、地域経済基盤など、他の多くの要因によっても影響を受ける。投資家が投資する際に注意すべきリスクとして、特に人気エリアにおいて、実勢価格よりも高い価格で購入してしまうリスクが含まれる。合併は投資において大きなチャンスかもしれないが、常に注意を払い、適切な場所で適切なタイミングで購入すること、集団（群衆）に流されないことが重要だ」。
前出のザン・フイン女史はいう：
「各地域の強みを考慮してみる。ホーチミンシティーは現在、最大の人口を擁する経済、金融、宿泊、居住の中心だ。しかし、ここの産業基盤は、集中化が進んでいるため大きな負担がかかっており、特に交通渋滞などはますますひどくなっている。ビンズオン省は工業の中心地とみなされており、同時に都市化率も高い。バリア・ブンタウ省は観光と産業の両方で優位性を持つ。これら3つの地域の統合により、産業、居住、貿易、役務（サービス）、観光など、多様なセクターを擁する強力な経済圏が誕生する。この潜在力を最大限に発揮するには（Để phát huy hết tiềm năng này）、同期的な計画戦略と効果的な行政手続きの展開が（việc triển khai chiến lược quy hoạch đồng bộ và thủ tục hành chính hiệu quả là）何よりも重要になる（vô cùng quan trọng）」。（翻訳ココマデ）